El alquiler es uno de los sectores con más cambios normativos de los últimos años. Este es el mapa que debería conocer cualquier agencia.
Las bases
| Norma | Lo esencial para una agencia |
|---|---|
| LAU (Ley 29/1994) | Duración (5 o 7 años), prórrogas, fianza, garantías, obras, desistimiento |
| Ley 12/2023 de vivienda | Gastos de gestión a cargo del propietario, zonas tensionadas, índice de referencia, gran tenedor |
| Código Civil | Alquileres no sujetos a la LAU (por ejemplo, plazas de garaje sueltas) |
Novedades recientes
- Zonas tensionadas: límites a la renta de los contratos nuevos donde la comunidad autónoma las ha declarado.
- Actualización de rentas: para contratos firmados desde la Ley 12/2023, si se pacta actualización, el límite es el índice del INE para arrendamientos de vivienda (IRAV).
- Registro único de arrendamientos (Real Decreto 1312/2024): número de registro obligatorio para anunciar alquileres de corta duración (turísticos y de temporada, también por habitaciones).
- Decretos de octubre de 2026: prórrogas extraordinarias, límites a las subidas y reglas de temporada y habitaciones, pendientes de convalidación. Lee el resumen de los decretos.
- Reforma de la justicia (LO 1/2025): intento previo de negociación antes de muchas demandas civiles.
Obligaciones de la agencia como empresa
- Protección de datos: registro de actividades, información a candidatos e inquilinos, seguridad.
- Prevención del blanqueo de capitales (Ley 10/2010): los agentes inmobiliarios son sujetos obligados en compraventas y en alquileres con renta mensual igual o superior a 10.000 €. Más detalle en prevención de blanqueo en el alquiler.
- Registro de agentes: algunas comunidades, como Cataluña, exigen inscribirse en un registro de agentes inmobiliarios.
- Consumo: información precisa en anuncios, incluida la calificación energética.
En la operación
- Certificado energético antes de anunciar
- Comprobar si la zona es tensionada
- Contrato conforme a la LAU vigente
- Fianza depositada en el organismo autonómico
- Inventario con fotos
- Número de registro si es corta duración
Fechas clave
| Fecha | Qué |
|---|---|
| 1-7-2025 | Número de registro obligatorio para anunciar alquileres de corta duración |
| 7-10-2026 | Publicación de los decretos de vivienda |
| 16-10-2026 | Votación de convalidación prevista |
| 15-11-2026 | Entraría en vigor el decreto de estabilidad de contratos, si se convalida |
| 29-11-2026 | Elecciones generales |
| 31-12-2027 | Fin del límite temporal de las subidas, según el decreto |
Más fechas en el calendario de la vivienda hasta 2030.
Qué pasa si cambia el Gobierno
Las leyes siguen vigentes hasta que otra norma las modifique o derogue. Un cambio de Gobierno puede traer nuevas leyes o decretos, pero necesitan su tramitación. Los contratos firmados se rigen, en general, por la norma vigente al firmar.
Checklist anual de cumplimiento para tu agencia
- Plantillas de contrato revisadas con la normativa vigente
- Registro de actividades de tratamiento y contratos con proveedores actualizados
- Formación del equipo en novedades normativas
- Revisión de los anuncios: calificación energética y número de registro
- Procedimiento de prevención de blanqueo, si intermedias compraventas o alquileres de alta renta
- Inscripción en el registro de agentes, si tu comunidad lo exige
- Calendario de depósitos de fianzas al día
Preguntas frecuentes
¿Dónde consulto si un municipio es zona tensionada?
En la resolución de la comunidad autónoma y en el listado del Ministerio de Vivienda.
¿Cada cuánto cambia la normativa?
En 2026 ha cambiado varias veces. Con elecciones generales el 29 de noviembre, revísala de nuevo cuando se forme Gobierno.
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