En las zonas de mercado residencial tensionado (Ley 12/2023), la renta de los contratos nuevos está limitada. Para una agencia, cambia la valoración, la captación y la conversación con el propietario.
Qué comprobar en cada piso
- ¿El municipio o barrio está declarado tensionado?
- ¿Cuál fue la renta del último contrato en los últimos cinco años?
- ¿El propietario es gran tenedor (en general, más de 10 viviendas, o más de 5 en la zona si así se declara)?
- ¿Qué dice el índice de referencia para esa vivienda?
Cómo cambia la valoración
| Propietario | Contrato nuevo |
|---|---|
| Pequeño propietario | En general, sin superar la renta del contrato anterior, con los ajustes previstos |
| Gran tenedor | Límite por el índice de referencia |
| Vivienda sin alquilar en los últimos cinco años | Puede aplicar el índice, según la declaración |
La conversación con el propietario
- Explica el límite antes de que se ilusione con una cifra.
- Enséñale las ventajas fiscales: en zona tensionada hay reducciones del IRPF de hasta el 90 % en ciertos casos.
- Destaca lo que sí controla: calidad del inquilino y tiempo vacío.
Errores que vemos
- Anunciar por encima del límite.
- Usar el alquiler de temporada para esquivar el tope.
- No documentar la renta anterior.
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