La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, cambió el artículo 20 de la LAU: los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren a cargo del arrendador. Para muchas agencias fue el cambio más importante de la última década.
Qué dice la norma
- Afecta a los contratos de vivienda sujetos a la LAU.
- Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato los paga el propietario.
- No se pueden repercutir al inquilino por la vía indirecta (por ejemplo, llamándolos "gastos de estudio" o "de reserva").
Lo que ya no puedes hacer
- Cobrar al inquilino un mes de honorarios por encontrarle el piso.
- Cobrar "gastos de estudio del expediente" o de "reserva" que en realidad son honorarios.
- Trasladar al inquilino el coste del contrato.
Si tienes dudas sobre un concepto concreto, consulta con un abogado: la línea entre servicio al inquilino y gestión para el propietario puede ser fina.
Modelos de honorarios que se usan hoy
| Modelo | Cómo funciona | Para quién encaja |
|---|---|---|
| Comisión por alquiler | Un porcentaje o una cantidad fija al firmar | Propietarios que gestionan después |
| Gestión integral mensual | Un porcentaje de la renta cada mes | Propietarios que no quieren ocuparse |
| Paquete mixto | Alta inicial reducida + cuota mensual | Fidelizar desde el primer contrato |
| Servicios sueltos | Valoración, contrato, entrega de llaves | Propietarios con experiencia |
Cómo justificar tus honorarios ante el propietario
El propietario paga ahora el 100 %. Tiene que ver claro qué compra:
- Tiempo: anuncios, visitas, filtrado, contrato y entrega.
- Riesgo: selección del inquilino y protección frente a impagos.
- Cumplimiento: fianza depositada, certificado energético, contrato actualizado.
- Fiscalidad: los honorarios son gasto deducible del rendimiento del alquiler en el IRPF.
Facturación
- Factura siempre al propietario, con el IVA correspondiente (21 % en servicios de intermediación).
- Detalla los conceptos: ayuda al propietario a deducirlos.
La hoja de encargo
Firma siempre una hoja de encargo o contrato de gestión con el propietario antes de empezar. Debe incluir:
- Servicios incluidos (comercialización, selección, contrato, entrega de llaves, gestión mensual…).
- Honorarios y cuándo se devengan (al firmar el contrato de alquiler, mensualmente…).
- Duración del encargo y si es en exclusiva.
- Qué pasa si el propietario alquila por su cuenta durante el encargo.
- Gastos no incluidos (certificado energético, reparaciones, destacados en portales).
Ejemplo de presupuesto para el propietario
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Comercialización y selección del inquilino | Cantidad fija o porcentaje acordado |
| Redacción del contrato e inventario | Incluido |
| Gestión mensual (opcional) | Porcentaje de la renta |
| IVA | 21 % sobre los honorarios |
| Deducible en el IRPF del propietario | Sí, como gasto del alquiler |
Mostrar que los honorarios son deducibles cambia mucho la percepción del precio.
Cómo comunicarlo al inquilino
Incluye en tus anuncios una frase clara: "Sin honorarios para el inquilino". Atrae a más candidatos y deja claro que cumples la ley.
Señales de que un concepto puede ser problemático
- Se cobra al inquilino y está relacionado con conseguir el piso o firmar el contrato.
- No hay un servicio real e independiente detrás.
- Es obligatorio para poder alquilar.
En cualquiera de esos casos, no lo cobres sin asesoramiento jurídico.
Preguntas frecuentes
¿Puede la agencia cobrar algo al inquilino?
Por la gestión del alquiler de vivienda y la formalización del contrato, no. Si ofreces otros servicios claramente independientes y opcionales que el inquilino contrata libremente, consúltalo antes con un abogado.
¿Se aplica también al alquiler de temporada?
El artículo 20 de la LAU regula el arrendamiento de vivienda. En temporada y otros usos distintos de vivienda hay más debate: revisa cada caso con asesoramiento jurídico y evita prácticas que puedan considerarse abusivas.
¿Los honorarios son deducibles para el propietario?
Sí, como gasto necesario para obtener el rendimiento del capital inmobiliario, con su factura.
¿Gestionas pisos en alquiler? Sube tu cartera a RentaHucha: inquilinos verificados y una hucha anti-impago que ofrecer a tus propietarios, sin vender seguros. Apunta a tu inmobiliaria.