1 · Antes de anunciarlo

Papeles del piso

Certificado de eficiencia energéticaEs obligatorio para alquilar y la etiqueta debe aparecer en el anuncio. Lo hace un técnico habilitado y hay que registrarlo en tu comunidad autónoma.
Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupaciónSolo en las comunidades que la exigen para alquilar. Comprueba la normativa de la tuya y si la tienes en vigor.
Zona tensionada y tipo de propietarioMira si tu municipio está declarado zona de mercado residencial tensionado y si eres gran tenedor: cambian las reglas para fijar la renta.
Estatutos de la comunidad e hipotecaRevisa que los estatutos no limiten el uso y, si el piso tiene hipoteca, lo que diga la escritura sobre el alquiler.
Seguro de hogar al díaQue cubra continente y responsabilidad civil como arrendador. El seguro de impago es opcional y, si lo quieres, lo contratas tú.

2 · Antes de las visitas

El piso, listo para entrar

Instalaciones revisadasCaldera, gas, electricidad, fontanería, persianas y cerraduras. Lo que falle el primer mes será tu primera incidencia.
Pequeñas reparaciones hechasPintura, juntas, grifos que gotean y enchufes. Un piso cuidado atrae a inquilinos que cuidan.
Fotos con buena luzHorizontales, de día y con el piso recogido. Incluye plano si lo tienes.
Renta fijada con datosCompara anuncios parecidos en tu barrio y consulta el sistema estatal de índices de precios de alquiler. Un precio realista atrae mejores candidatos.
Suministros decididosDecide si los cambiará de titular el inquilino o siguen a tu nombre y cómo se repercuten. Déjalo por escrito.

3 · Durante las visitas

Ingresos acreditadosNóminas, contrato, vida laboral o declaración de la renta. Como referencia prudente, que la renta no supere el 30-35 % de los ingresos netos.
Identidad comprobadaDNI o NIE de todos los que firmen. Pide los documentos con su consentimiento y guárdalos solo lo necesario.
Referencias anterioresSi viene de otro alquiler, pregunta (con su permiso) al casero anterior.
Mismo trato para todosDecide con criterios objetivos y ajenos a origen, sexo, religión o si tiene hijos. La discriminación está prohibida.

4 · Al firmar

Contrato por escrito y conforme a la LAUPartes, piso, renta, forma de pago, duración, gastos y anexos. Firmado por todos los inquilinos.
Duración y prórrogas clarasEl inquilino puede prorrogar hasta 5 años (7 si el arrendador es empresa) y luego hay prórroga tácita de hasta 3 años más. Si podrías necesitar el piso para ti o un familiar, ponlo expresamente en el contrato.
Fianza de una mensualidadEs obligatoria en vivienda habitual. En la mayoría de comunidades hay que depositarla en el organismo autonómico en un plazo: compruébalo.
Garantía adicional con topeAdemás de la fianza, como máximo dos mensualidades en contratos de hasta 5 o 7 años.
Honorarios de agencia, a cargo del propietarioDesde la Ley de Vivienda de 2023, los gastos de gestión y formalización no se pueden cobrar al inquilino.
Actualización de la renta pactadaSolo se actualiza si el contrato lo dice. Para contratos desde mayo de 2023, el límite es el índice que publica el INE.
Inventario con fotos firmadoEstado de cada estancia y de los muebles, con fecha. Es tu mejor prueba al terminar el contrato.

5 · Cada mes y cada año

Cobro por transferencia o domiciliaciónDeja rastro de cada pago. Si falla, habla pronto: muchos retrasos son baches puntuales.
Reparaciones necesarias, a tu cargoLas de conservación son del propietario; las pequeñas por el uso diario, del inquilino. Atiende rápido: evita que crezcan.
Si hay impago, por la vía legalRequerimiento fehaciente, intento de acuerdo y demanda. Nunca cambies la cerradura ni cortes suministros.
Declara las rentas en el IRPFPuedes deducir IBI, comunidad, seguro, intereses, reparaciones y amortización. En contratos desde mayo de 2023, la reducción va del 50 % al 90 % según el caso.

6 · Fin del contrato

PreavisosEl inquilino puede irse a partir de los 6 meses avisando con 30 días. Para no renovar al final de las prórrogas, tú debes avisar con 4 meses (él, con 2).
Revisión con el inventarioComparad el piso con el inventario inicial. El desgaste por el uso normal no es un desperfecto.
Devolución de la fianzaTienes un mes desde la entrega de llaves; después genera intereses. Descuenta solo lo justificado.