Elegir bien al inquilino es la mejor protección contra el impago. Pero pedir documentación tiene límites legales: el Reglamento General de Protección de Datos (RGPD) y la Ley Orgánica 3/2018.
El principio clave: minimización
Pide solo lo necesario para valorar la solvencia y formalizar el contrato. Ni más, ni antes de tiempo.
| En la primera visita | Antes de firmar |
|---|---|
| Nombre, contacto, situación laboral general | DNI o NIE |
| Número de personas, fecha de entrada | Nóminas, contrato o declaración de la renta |
| Mascotas | Referencias, si el candidato las aporta |
Cómo comprobar ingresos
- Documentación tradicional: nóminas, contrato y vida laboral. Ojo con los documentos manipulados.
- Verificación bancaria con consentimiento (open banking): el candidato autoriza el acceso de lectura a sus movimientos a través de un proveedor regulado. Es más fiable y más rápido, y él controla qué comparte.
- Historial de alquileres previos: un historial de pagos puntuales vale más que cualquier nómina. Es la idea del pasaporte de inquilino de RentaHucha.
Lo que no debes hacer
- Pedir datos de salud, religión, ideología u orientación.
- Guardar fotocopias del DNI de todos los candidatos.
- Compartir la documentación con terceros sin informar.
- Enviar documentación por canales inseguros sin necesidad.
Información que debes dar al candidato
- Quién es el responsable (tu agencia).
- Para qué usarás los datos (valorar su candidatura).
- Cuánto tiempo los guardarás.
- Cómo ejercer sus derechos.
Cuánto tiempo guardarlos
- Candidatos no elegidos: borra su documentación en cuanto termine el proceso, salvo que necesites conservarla un tiempo breve por una razón justificada.
- Inquilino elegido: durante el contrato y, después, el tiempo de prescripción de las posibles reclamaciones.
El ratio renta/ingresos
Es el indicador más usado. Se calcula así: renta mensual / ingresos netos mensuales del hogar.
| Ratio | Lectura habitual |
|---|---|
| Hasta el 30 % | Holgado |
| 30–35 % | Razonable |
| 35–40 % | Ajustado: mira el historial y los ahorros |
| Más del 40 % | Riesgo alto |
No es la única variable: la estabilidad de los ingresos y el historial de pagos pesan tanto como el ratio.
Señales de documentos manipulados
- Tipografías o alineaciones distintas dentro del mismo documento.
- Importes redondos sin retenciones coherentes.
- Empresas que no aparecen en ningún registro.
- Fechas o cuentas que no cuadran entre documentos.
- Prisa extrema por firmar y pagar.
Ante la duda, la verificación bancaria con consentimiento del candidato elimina casi todo el riesgo de manipulación.
Un proceso en cinco pasos
| Paso | Qué | Tiempo orientativo |
|---|---|---|
| 1 | Filtro previo por mensaje o llamada | Mismo día |
| 2 | Visita | 1–3 días |
| 3 | Documentación del candidato preseleccionado | 24–48 h |
| 4 | Verificación de ingresos e historial | 24 h |
| 5 | Ficha resumida al propietario y decisión | 24–48 h |
Texto informativo para candidatos (orientativo)
"Tus datos los trata [agencia] para valorar tu candidatura al alquiler de [dirección], con tu consentimiento y para aplicar medidas precontractuales a petición tuya. Solo los compartiremos con el propietario en forma de resumen. Si no eres seleccionado, los borraremos en [plazo]. Puedes ejercer tus derechos en [email]."
Adáptalo con tu asesor de protección de datos.
Preguntas frecuentes
¿Puedo consultar ficheros de morosos?
Solo en los supuestos que permite la normativa y con las garantías previstas. Consulta con tu delegado de protección de datos o asesor.
¿Es legal pedir la declaración de la renta?
Sí, como alternativa a las nóminas para valorar la solvencia, siempre que sea proporcionado y la trates con seguridad.
¿Y si el candidato no quiere dar su documentación?
Puede negarse, y tú puedes no seguir con su candidatura. Ofrece alternativas, como la verificación bancaria, que suelen generar más confianza.
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