Un impago bien gestionado puede reforzar la confianza del propietario en tu agencia. Uno mal gestionado lo hace irse, y contárselo a sus vecinos.
Día 0: antes de que pase
- Selección rigurosa: el mejor impago es el que no ocurre.
- Cobro por domiciliación con fecha clara.
- Recordatorio unos días antes del cargo.
Día 1: el cobro falla
- Aviso automático al inquilino y al propietario.
- Llamada al inquilino: ¿error del banco, retraso puntual o problema serio?
- Si es un bache puntual, propón un plan de pago corto por escrito.
Días 7 a 15: requerimiento
- Si no hay solución, requerimiento fehaciente de pago (burofax con certificación de contenido).
- Documenta todo: importes, fechas y comunicaciones.
Antes de demandar
Desde la reforma de la justicia de 2025 (Ley Orgánica 1/2025), en la mayoría de procedimientos civiles hay que acreditar un intento previo de negociación (los llamados MASC). Tu requerimiento y el plan de pago propuesto forman parte de ese expediente. El abogado del propietario te dirá qué necesita exactamente.
La protección del propietario
| Herramienta | Qué hace |
|---|---|
| Fianza y garantía adicional | Se aplican a las deudas al final del contrato |
| Hucha de RentaHucha | Si hay impago, su saldo pasa al propietario |
| Seguro de impago (si lo contrató él) | Paga según su póliza |
Lo que nunca debes hacer (ni permitir)
- Cambiar la cerradura.
- Cortar suministros.
- Presionar al inquilino o a su familia.
Son conductas que pueden constituir delito de coacciones y complican el proceso.
Comunicación con el propietario
- Avísale el mismo día.
- Explícale el plan y los plazos reales: los desahucios los decide un juzgado.
- Envíale un resumen escrito cada semana mientras dure.
Mensaje del día 1 (plantilla)
"Hola, [nombre]. El cargo del alquiler de [mes] no se ha podido completar. ¿Ha pasado algo con la cuenta? Si necesitas unos días, dímelo hoy y lo dejamos por escrito. Gracias."
Tono de ayuda, no de amenaza: la mayoría de retrasos se resuelven así.
Qué debe incluir el requerimiento
- Identificación del contrato y de la vivienda.
- Importe exacto adeudado y meses a los que corresponde.
- Plazo para pagar y cuenta de pago.
- Propuesta de acuerdo (por ejemplo, un plan de pago), que sirve como intento de negociación previa.
- Aviso de que, si no se paga, el propietario podrá ejercer las acciones legales.
Lo redacta o revisa el abogado del propietario. Envíalo por burofax con certificación de contenido.
Calendario tipo
| Día | Acción |
|---|---|
| 1 | Aviso automático y llamada |
| 3 | Propuesta de plan de pago por escrito |
| 7–15 | Requerimiento fehaciente con propuesta |
| 15–30 | Si no hay acuerdo, expediente al abogado |
| Después | Demanda y seguimiento semanal con el propietario |
Si el inquilino es vulnerable
- Infórmale de los servicios sociales de su ayuntamiento y de las ayudas de emergencia.
- Documenta las comunicaciones: en el procedimiento se valorará la situación de vulnerabilidad.
- Explica al propietario los plazos reales y las posibles suspensiones.
Actuar con humanidad no es incompatible con proteger al propietario: suele acortar el conflicto.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga al abogado?
Normalmente el propietario, salvo que tenga un seguro de impago con defensa jurídica o hayáis pactado otra cosa en el contrato de gestión.
¿Puede la agencia presentar la demanda?
La demanda la presenta el propietario con abogado y procurador. La agencia aporta el expediente y la documentación.
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