Puedes vender un piso alquilado. Pero el contrato no desaparece con la venta, y el inquilino tiene derechos.
El comprador se subroga
Según el artículo 14 de la LAU, el comprador ocupa tu lugar como arrendador. Debe respetar el contrato, al menos durante la duración mínima legal (5 años, o 7 si el arrendador anterior era una empresa).
Derecho de tanteo y retracto
El artículo 25 de la LAU da al inquilino un derecho preferente de compra:
| Derecho | Qué significa | Plazo |
|---|---|---|
| Tanteo | Comprar en las mismas condiciones antes que nadie | 30 días naturales desde la notificación |
| Retracto | Anular la venta y comprar él, si no se le notificó o se vendió en otras condiciones | 30 días naturales desde que conoce la venta |
Se puede renunciar a este derecho en el contrato, en ciertos casos. Revisa el tuyo.
Cómo notificarlo
De forma fehaciente (burofax), indicando precio, condiciones y datos del comprador.
Precio
Un piso alquilado suele venderse más barato que uno vacío, salvo a inversores que buscan rentabilidad. A veces compensa negociar con el inquilino una salida o vendérselo a él.
Fiscalidad
- Ganancia patrimonial en el IRPF.
- Plusvalía municipal, si hay incremento de valor.
- Las amortizaciones deducidas durante el alquiler reducen el valor de adquisición.
Tres caminos
| Opción | Ventajas | Inconvenientes |
|---|---|---|
| Vender a un inversor con el inquilino dentro | No hay que esperar al fin del contrato | Precio más bajo que vacío |
| Vender al propio inquilino | Operación rápida, sin visitas | Depende de su financiación |
| Pactar la salida del inquilino | Vendes vacío, a precio de mercado | Coste del acuerdo y plazos |
Un acuerdo de salida debe ser voluntario, por escrito y con condiciones claras (fecha, compensación, estado del piso).
Cómo calcular el precio para un inversor
Un inversor mira la rentabilidad:
- Rentabilidad bruta = renta anual / precio.
- Con una renta de 900 € (10.800 € al año) y una rentabilidad esperada del 5 %, el precio "de inversor" sería de unos 216.000 €.
Compara ese precio con el valor de mercado vacío para decidir.
Documentos para la venta
- Escritura y nota simple.
- Contrato de alquiler en vigor y recibos.
- Justificante del depósito de la fianza.
- Certificado energético.
- Certificado de la comunidad de estar al corriente.
- Prueba de la notificación al inquilino (tanteo).
Preguntas frecuentes
¿Puedo echar al inquilino para vender?
No, si el contrato está en vigor. La venta no es causa para resolverlo.
¿Tengo que avisar al inquilino de que voy a vender?
Sí, para el derecho de tanteo, salvo que haya renunciado a él en el contrato.
¿Quién se queda con la fianza?
El comprador se subroga en tus obligaciones, incluida la devolución de la fianza. Transfiérela en la compraventa y comunícalo al organismo de depósito.