Es una de las preguntas más buscadas por propietarios. La respuesta honesta: depende mucho del juzgado y de las circunstancias. Puede ir de unos pocos meses a más de un año. Estas son las fases y lo que influye en cada una.
Las fases
| Fase | Qué pasa | Qué la alarga |
|---|---|---|
| 1. Requerimiento | Burofax reclamando la deuda | Nada, si se hace pronto |
| 2. Intento de acuerdo (MASC) | Negociación previa exigida desde 2025 | Que el inquilino no responda |
| 3. Demanda | Juicio verbal por falta de pago | Carga del juzgado |
| 4. Requerimiento judicial | El inquilino puede pagar, oponerse o irse | Oposición |
| 5. Vulnerabilidad | Servicios sociales, posible suspensión | Si el hogar es vulnerable |
| 6. Lanzamiento | Entrega de la vivienda con la comisión judicial | Agenda del juzgado |
El intento previo de negociación
Desde la Ley Orgánica 1/2025 (en vigor desde abril de 2025), en la mayoría de procedimientos civiles hay que acreditar un intento previo de solución (los llamados MASC): un requerimiento con propuesta, una mediación o una negociación entre abogados. Tu abogado te dirá qué vale en tu caso.
La enervación
El inquilino puede parar el desahucio pagando todo lo debido antes del juicio, salvo que ya lo hubiera hecho antes o que le requirieras el pago con al menos 30 días de antelación a la demanda y no pagara. Por eso conviene hacer bien el requerimiento.
Vulnerabilidad
Desde la Ley 12/2023, la demanda debe indicar si la vivienda es la habitual del inquilino y si el propietario es gran tenedor, y los servicios sociales pueden intervenir. Los decretos de octubre de 2026 prevén además suspensiones para hogares vulnerables hasta 2030 en ciertos casos. Más detalle en desahucios y vulnerabilidad.
Cómo acortar el proceso
- Actúa el día 1 del impago.
- Requerimiento fehaciente y bien redactado.
- Expediente completo: contrato, recibos y comunicaciones.
- Abogado especializado en arrendamientos.
Ejemplo de cronología
Un caso orientativo, sin oposición del inquilino y sin vulnerabilidad acreditada:
| Momento | Hito |
|---|---|
| Mes 0 | Primer impago, aviso y llamada |
| Mes 0–1 | Requerimiento con propuesta de acuerdo |
| Mes 1–2 | Demanda |
| Mes 2–5 | Admisión y requerimiento judicial al inquilino |
| Mes 4–8 o más | Fecha de lanzamiento |
Con oposición, vulnerabilidad o un juzgado saturado, puede alargarse bastante más.
Documentos que te pedirá el abogado
- Contrato de alquiler y anexos.
- Recibos o extractos de los pagos y de los impagos.
- Requerimiento de pago y prueba de envío.
- Prueba del intento de negociación previa.
- Comunicaciones con el inquilino.
- Datos de si eres gran tenedor y de la situación de la vivienda.
Errores que alargan el proceso
- Esperar meses antes de reclamar.
- Aceptar pagos parciales sin documentarlos.
- Requerimientos sin prueba de contenido.
- No acreditar el intento de acuerdo previo.
- Contratos con datos incompletos o desactualizados.
Preguntas frecuentes
¿Puedo cambiar la cerradura si no me paga?
No. Puede ser delito de coacciones aunque te deba dinero. Solo un juez puede ordenar la entrega de la vivienda.
¿Recupero las rentas que me debe?
La sentencia puede condenar al pago, pero cobrarlo depende de la solvencia del inquilino. Por eso importan la selección, la fianza y la hucha de RentaHucha, que pasa a ti si hay impago.
¿Cuánto cuesta un desahucio?
Lo vemos en cuánto cuesta un desahucio.